Anlagekosten und Kongruenzprinzip (Grundstückgewinnsteuer)

Der Grundgedanke des Kongruenzprinzips ist, dass mit der Grundstückgewinnsteuer nur der "unverdiente" Wertzuwachs auf einem Grundstück erfasst werden soll, nicht aber der Mehrwert, welcher durch Investitionen des Veräusserers, d.h. Arbeit oder Kapital, geschaffen wurde (BGE 2C_357/2017).

Die Bauunternehmung X AG zog für die Erstellung von Stockwerkeigentum die Y AG als Totalunternehmerin bei. Infolge Insolvenz der X AG wurden Honorarforderungen der Y AG in Höhe von rd. CHF 1.8 Mio nicht bezahlt, worauf auch über diese Gesellschaft der Konkurs eröffnet wurde. Beantragt wurde, diese CHF 1.8 Mio als Anlagekosten bei der Grundstückgewinnsteuer zu berücksichtigen. Das Bundesgericht weist ab.

Der Sachverhalt betraf den Kanton Zürich, weshalb das Bundesgericht zuerst auf den Unterschied zwischen dem „dualistischen“ und dem „monistischen“ System bei der Grundstückgewinnsteuererhebung eingeht. Deshalb stellte sich die Frage der „Anlagekosten“.

Damit Anlagekosten bei der Grundstückgewinnsteuer als gewinnmindernd geltend gemacht werden können, ist erforderlich, dass es sich um solche wertvermehrende Kosten handelt, welche der Veräusserer effektiv aufgewendet hat. Mit diesem Grundsatz steht im Einklang, dass eine wertvermehrende Aufwendung nach zürcherischer Praxis (nur) im Umfang des tatsächlich aufgewendeten Betrags und nicht des objektiv geschaffenen Werts anzurechnen ist ("Prinzip der effektiven Kostenanrechnung"). Es kommt daher nicht darauf an, ob die geltend gemachten Aufwendungen tatsächlich im Quantitativen zu einer entsprechenden Wertvermehrung geführt haben, sondern ob die entsprechenden Beträge effektiv aufgewendet wurden. Aus demselben Grund ist der Abzug von Eigenkapitalzinsen bei der Grundstückgewinnberechnung verweigert worden, weil es sich dabei (anders als z.B. bei Baukreditzinsen für eine fremdfinanzierte Überbauung eines Grundstücks) um keinen effektiv getätigten (Zins-) Aufwand handelt.

Fazit 

Nicht bezahlte Honorare eines Drittunternehmen infolge Konkurs, werden bei der Ermittlung des Grundstückgewinnes im monistischen System nicht als Anlagekosten berücksichtigt, unbeachtlich, ob sie in der Buchhaltung erfasst waren. Massgebend für die Berücksichtigung als Anlagekosten ist einzig, ob der entsprechende Betrag auch tatsächlich bezahlt wurde.