Anlagekosten und Kongruenzprinzip (Grundstückgewinnsteuer)

Der Grundgedanke des Kongruenzprinzips ist, dass mit der Grundstückgewinnsteuer nur der "unverdiente" Wertzuwachs auf einem Grundstück erfasst werden soll, nicht aber der Mehrwert, welcher durch Investitionen des Veräusserers, d.h. Arbeit oder Kapital, geschaffen wurde (BGE 2C_357/2017).

Die Bauunternehmung X AG zog für die Erstellung von Stockwerkeigentum die Y AG als Totalunternehmerin bei. Infolge Insolvenz der X AG wurden Honorarforderungen der Y AG in Höhe von rd. CHF 1.8 Mio nicht bezahlt, worauf auch über diese Gesellschaft der Konkurs eröffnet wurde. Beantragt wurde, diese CHF 1.8 Mio als Anlagekosten bei der Grundstückgewinnsteuer zu berücksichtigen. Das Bundesgericht weist ab.

Der Sachverhalt betraf den Kanton Zürich, weshalb das Bundesgericht zuerst auf den Unterschied zwischen dem „dualistischen“ und dem „monistischen“ System bei der Grundstückgewinnsteuererhebung eingeht. Deshalb stellte sich die Frage der „Anlagekosten“.

Damit Anlagekosten bei der Grundstückgewinnsteuer als gewinnmindernd geltend gemacht werden können, ist erforderlich, dass es sich um solche wertvermehrende Kosten handelt, welche der Veräusserer effektiv aufgewendet hat. Mit diesem Grundsatz steht im Einklang, dass eine wertvermehrende Aufwendung nach zürcherischer Praxis (nur) im Umfang des tatsächlich aufgewendeten Betrags und nicht des objektiv geschaffenen Werts anzurechnen ist ("Prinzip der effektiven Kostenanrechnung"). Es kommt daher nicht darauf an, ob die geltend gemachten Aufwendungen tatsächlich im Quantitativen zu einer entsprechenden Wertvermehrung geführt haben, sondern ob die entsprechenden Beträge effektiv aufgewendet wurden. Aus demselben Grund ist der Abzug von Eigenkapitalzinsen bei der Grundstückgewinnberechnung verweigert worden, weil es sich dabei (anders als z.B. bei Baukreditzinsen für eine fremdfinanzierte Überbauung eines Grundstücks) um keinen effektiv getätigten (Zins-) Aufwand handelt.

Fazit 

Nicht bezahlte Honorare eines Drittunternehmen infolge Konkurs, werden bei der Ermittlung des Grundstückgewinnes im monistischen System nicht als Anlagekosten berücksichtigt, unbeachtlich, ob sie in der Buchhaltung erfasst waren. Massgebend für die Berücksichtigung als Anlagekosten ist einzig, ob der entsprechende Betrag auch tatsächlich bezahlt wurde.

Vorfälligkeitsentschädigungen: Behandlung bei der Grundstückgewinnsteuer

Anlagekosten sind immer dann anzunehmen, wenn der Veräusserer selber wertvermehrende Aufwendungen getätigt hat, die mit der Veräusserung des massgeblichen Grundstücks untrennbar verbunden sind (BGE 2C_1148/2015).

Eine Erbengemeinschaft veräusserte eine Liegenschaft im Kanton ZH an eine Versicherung. Voraussetzung war die Auflösung der bestehenden Hypothek. Die Kündigung löste eine Vorfälligkeitsentschädigung aus. Das Bundesgericht ordnet an, diese Entschädigung bei den Grundstückgewinnsteuern als Anlagekosten anzurechnen, ungeachtet dessen, dass dies die Aufzählung im Zürcher Steuergesetz nicht vorsieht.

Hat der Veräusserer effektiv wertvermehrende Aufwendungen geleistet, dann umfasst das auch Aufwendungen des Grundeigentümers für rechtliche Verbesserungen des Grundstückes. Die Wertvermehrung kann nicht nur körperlicher, sondern auch rechtlicher Natur sein, z.B. die Begründung oder Ablösung eines beschränkt dinglichen Rechts zugunsten des Grundstücks oder der Wegfall obligatorischer Rechte, so z.B. die Entschädigung für den Verzicht auf die Ausübung eines Kaufrechts.

Neben dem Erfordernis effektiver Kosten und der geschaffenen Wertvermehrung wird weiter darauf abgestellt, ob die als gewinnmindernd geltend gemachten Kosten im Zusammenhang mit dem veräusserten Grundstück stehen und zudem im Hinblick auf die spätere Veräusserung der Liegenschaft getätigt worden sind.

Das Bundesgericht unterscheidet bei Vorfälligkeitsentschädigungen drei Fallgestaltungen. Die vorliegende Vorfälligkeitsentschädigung war zu bezahlen, weil die Käuferin keine Festhypothek übernehmen wollte und diese somit aufzulösen war. Die dabei entrichtete Vorfälligkeitsentschädigung war mit dieser Veräusserung untrennbar ver-bunden und somit bei der Grundstückgewinnsteuer zu berücksichtigen.

Fazit
Anlagekosten sind auch im Kanton Zürich solche Aufwendungen, die mit dem Erwerb und insbesondere der Veräusserung des massgeblichen Grundstücks untrennbar verbunden sind. Ist dies der Fall, so sind Vorfälligkeitsentschädigung bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten zu berücksichtigen. Klar ist, dass ein Abzug nicht sowohl bei der Einkommens- als auch bei der Grundstückgewinnsteuer möglich ist.

Grundstückgewinnsteuer: Steueraufschub zufolge Selbstnutzung

Durch die Wohnsitznahme ist die Anforderung der dauernden und ausschliesslichen Selbst-nutzung hinsichtlich des Ersatzobjekts erfüllt (BGE 2C_306/2016).

Der Beschwerdeführer veräusserte seine Eigentumswohnung und erwarb am neuen Wohnsitz eine neue Liegenschaft. Zufolge Ersatzbeschaffung wurde die Grundstück-gewinnsteuer aufgeschoben. Knapp zwei Jahre danach verlegte er seinen Wohnsitz nach Grossbritannien. Die daraufhin erlassene Nachsteuerverfügung war unzulässig.

Grundsätzlich muss das Eigenheim im Zeitpunkt der Handänderung bzw. im Zeitpunkt, in dem der Entschluss zur Ersatzbeschaffung gefasst wird, selbstbewohnt sein. Das Kriterium der Dauerhaftigkeit ist somit erfüllt, wenn sich der Wohnsitz am Schluss der Besitzesdauer im veräusserten Grundstück befunden hat. Nicht erforderlich ist hingegen, dass das veräusserte Grundstück während der ganzen Besitzesdauer ununterbrochen ausschliesslich selbstbewohnt wurde.

Mit Bezug auf die Mindesthaltedauer der Ersatzliegenschaft besteht ein qualifiziertes Schweigen des Gesetzgebers. Es kann Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG keine festgelegte Frist von fünf Jahren als Voraussetzung für eine dauernde und ausschliessliche Selbstnutzung entnommen werden. Massgebend ist die Wohnsitznahme zur Selbstnutzung.

Fazit
Mit der Wohnsitznahme ist die Anforderung der dauernden und ausschliesslichen Selbst-nutzung hinsichtlich des Ersatzobjekts erfüllt. Für die Dauerhaftigkeit der Selbstnutzung im Zusammenhang mit der Ersatzbeschaffung ist es nicht notwendig, dass der Eigentümer des neuen Eigenheims dieses während der ganzen Besitzesdauer auch selbst bewohnt. Wird der Wohnsitz nachträglich wegen äusserer Umstände verlegt, kann die aufge-schobene Grundstückgewinnsteuer nicht nachbesteuert werden.

Grundstückgewinnsteuer: verschiedenartige Aufschubtatbestände

Der Positivkatalog der Steueraufschubtatbestände gemäss Art. 12 Abs. 3 StHG ist ab-schliessend gehalten, weshalb den Kantonen kein Spielraum verbleibt (BGE 2C_583/2014).

Ein Ehepaar veräusserte ihre selbstbewohnte eheliche Wohnung und erwarb in einem Neubau zwei Stockwerkeinheiten, um diese künftig selbst zu nutzen. Gut drei Jahre später übertrugen sie diese im Rahmen eines Erbvorbezuges auf die Tochter, wobei sich die Eltern eine lebenslange Nutzniessung vorbehielten. Der gewährte Steueraufschub wurde zurück genommen, weil keine 5-Jahresfrist eingehalten wurde. Das Bundesgericht heisst die Beschwerde gut.

Das System der Steueraufschubtatbestände kennt keine Tatbestandsbindung, dh. es ist dem Bundesrecht keine Bestimmung des Inhalts zu entnehmen, dass ein bestehender Aufschubtatbestand zwingend durch einen gleichartigen ersetzt werden muss, ansonsten der gewährte Steueraufschub zu entfällt. Konzeptionell steht der unterbruchfreien Anknüpfung eines neuen an den bisherigen Steueraufschubtatbestand auch dann nichts entgegen, wenn die steuerpflichtige Person bewusst und nach freiem Willen von einer Tatbestandsgruppe zur andern übergeht. Für eine Tatbestandsbindung fehlt eine gesetzliche Grundlage, wogegen das übergeordnete Ziel des Steueraufschubs klar zum Ausdruck kommt. Es ist denn auch möglich, dass eine steuerpflichtige Person hinsichtlich ihres Grundeigentums nacheinander verschiedenartige Steueraufschubtatbestände verwirklicht. Die sich daraus ergebende Aufschubkette ist bundesrechtlich abgestützt. 

Fazit

Bei der Grundstückgewinnsteuer ist eine Aufschubkette zulässig. Das heisst, dass bei Steueraufschubtatbeständen die Steuer erst dann erhoben wird, wenn eine Handänderung erfolgt, die nicht unter die Bestimmungen zum Steueraufschub fällt. Erst bei dieser Hand-änderung wird der gesamte Gewinn besteuert und zwar zu den dannzumal geltenden Modalitäten bezüglich Steuertarif, Steuerbemessungsgrundlage etc..

Grundstückgewinnsteuer

In der Regel ist der vereinbarte Kaufpreis massgebend für die Berechnung des Verkaufserlöses. Dies trifft allerdings nicht zu, wenn dem unter den Parteien vereinbarten Preis keine rechtsgeschäftliche Bedeutung zukommt (BGE 2C_1081/2015).

Der Beschwerdeführer veräusserte eine Liegenschaft aus dem Privatbesitz an eine von ihm beherrschte Aktiengesellschaft, welche das Grundstück gleichentags zu einem deutlich höheren Preis an eine andere Gesellschaft weiterveräussert hat. Dabei unterzeichnete er beiden Kaufverträgen für seine Gesellschaft mit Einzelunterschrift.

Ein Indiz für die fehlende rechtsgeschäftliche Bedeutung der Preisvereinbarung liegt vor, wenn im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ein offensichtliches, in die Augen springendes Missverhältnis zwischen vereinbarter Leistung und dem objektiven Grundstückswert besteht. Dabei geht es nicht darum, den rechtsgeschäftlichen Willen der Vertragsparteien zu missachten und zusammengesetzte Kaufpreisabreden als stets simuliert und damit zivilrechtsunwirksam zu betrachten. Vielmehr geht es nur darum, der vorgenommenen Preiszerlegung die rechtsgeschäftliche Bedeutung abzusprechen.

Bringt ein privater Einleger ein Grundstück in eine Gesellschaft ein, stellt diese Sacheinlage eine Veräusserung dar, die grundsätzlich der kantonalen Grundstückgewinn-steuer unterliegt. Wenn der Aktionär für das Grundstück einen Preis verlangt, der erheblich unter dem Preis liegt, der zwischen Unabhängigen unter sonst gleichen Verhältnissen vereinbart würde, liegt eine verdeckte Kapitaleinlage im Umfang der Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem wirklichen Wert vor. Die Unternehmung ist berechtigt, das erworbene Grundstück zu seinem wirklichen Wert zu aktivieren und die verdeckte Kapitaleinlage den Reserven gutzuschreiben.

Fazit
Bei unterpreislichen Einbringungen oder Veräusserungen an eine von der einbringenden oder veräussernden Person beherrschte Unternehmung setzt sich der Wert der Gegenleistung aus zwei Komponenten zusammen: einerseits dem vereinbarten und verurkundeten Kaufpreis und andererseits der verdeckten Wertsteigerung, die sich infolge der verdeckten Kapitaleinlage auf der privaten Beteiligung ergibt.